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Beitrag aus Haufe Steuer Office Excellence
Prof. Dr. Georg Schnitter
• 2019
Mietgarantie / Steuerliche Behandlung / § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG / § 17 UStG / § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
Grundstückskaufverträge können mit einer Mietgarantie verbunden werden. Ertragsteuerlich führen die aus der Mietgarantie resultierenden Zahlungen zu Einnahmen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt nicht zu einer rückwirkenden Minderung der Anschaffungskosten der Immobilie. Umsatzsteuerlich werden die Zahlungen aus der Mietgarantie als nachträgliche Änderung des Kaufpreises und damit als Änderung der Bemessungsgrundlage für die Grundstückslieferung i. S. v. § 17 UStG gewertet. Voraussetzung hierfür ist, dass ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Zahlung und der Grundstückslieferung besteht. Dieser kann sich zum einen daraus ergeben, dass der Mietausfall als Mangel der Immobilie anzusehen ist. In Betracht kommt dies bei Verkauf von Bestandsimmobilien mit bestehenden Mietverträgen. Zum anderen kann sich der unmittelbare wirtschaftliche Zusammenhnag aus der Abhängigkeit zwischen Kaufpreis und Mietgarantie ergeben. Relevant ist dies bei Neubauprojekten und Immobilien mit bestehenden Leerstandsflächen. Keine umsatzsteuerlichen Auswirkungen ergeben sich in diesen Fällen, wenn die Veräußerung der Immobilie als Geschäftsveräußerung im Ganzen oder als steuerfreie Grundstückslieferung anzusehen ist. Fehlt der unmittelbare wirtschaftliche Zusammenhang, stellen die Leistungen aus der Mietgarantie nicht steuerbaren Schadensersatz dar. Geltung hat dies für Immobilien, bei denen die Höhe des Kaufpreises nicht in erster Linie von der Höhe der Mieten, sondern vom immateriellen Wert der Immobilie abhängt. Grunderwerbsteuerlich dürfte – im Gegensatz zur Auffassung der FinVerw – die Mietgarantie nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sein, da diese schon bei der Ermittlung des Kaufpreises berücksichtigt worden ist.
(so Walter/Mehrgardt/von Bechtolsheim, Mietgarantien im Steuerrecht, BB 2019, 730)
Steuerliche Auswirkungen wesentlicher Veränderungen an Bestandsimmobilien/§ 21 EStG/§ 23 EStG
Werden an Bestandsimmobilien wesentliche Veränderungen vorgenommen, kann dies erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Grundlegende Baumaßnahmen können zur Folge haben, dass ein neues Wirtschaftsgut entsteht (Vollverschleiß/Verstörung/umfassende Erweiterung). Kennzeichnend hierfür ist, dass die verbleibende Altsubstanz verglichen mit der eingefügten Neusubstanz wertmäßig von untergeordneter Bedeutung ist. Genutzt werden kann dies zur AfA-Optimierung oder zur Übertragung einer Rücklage nach § 6b EStG. Ein neues Wirtschaftsgut kann sich auch aus einer Funktions- oder Wesensänderung ergeben (Umbau Wohnung in Arztpraxis). Des Weiteren kann die wesentliche Veränderung zur Folge haben, dass ein Objekt mit anderer Marktgängigkeit entsteht (Aufteilung Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen). Hierdurch kann im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ein neues Zählobjekt entstehen. Damit kann sich die Möglichkeit einer Verlustberücksichtigung eröffnen. Außerdem kann die wesentliche Veränderung zur Schaffung eines "anderen Objekts" führen z.B. mit der Folge, dass die Einkünfteerzielungsabsicht neu zu prüfen ist (nach unbefristeter Wohnungsvermietung erfolgt Vermietung ausschließlich an Feriengäste). Hierdurch kann z.B. erreicht werden, dass Verluste vergangener Jahre nicht mehr in die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht nach Vornahme der wesentlichen Veränderung einzubeziehen sind. Wesentliche Veränderungen an Bestandsimmobilien sind grundsätzlich im Rahmen von § 23 EStG ohne Bedeutung.
(so Mirbach, Steuerliche Implikationen wesentlicher Veränderungen von Bestandsimmobilien, DStR 2019, 2341)
• 2020
Übertragung einer Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch/Verteilung größeren Erhaltungsaufwands/Tod des Nießbrauchers innerhalb des Verteilungszeitraums/§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG
Wird ein Grundstück im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen, erzielt der Vorbehaltsnießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der Folge, dass er die AfA und die von ihm getragenen Werbungskosten geltend machen kann. Der Eigentümer erzielt dagegen aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück keine Einkünfte. Erlischt der Nießbrauch infolge des Todes des Vorbehaltsnießbrauchers, führt der Eigentümer des Grundstücks die AfA nach §11d EStDV fort. Fraglich ist, ob der Eigentümer eines Grundstücks die Möglichkeit hat, den Teil der vom Vorbehaltsnießbraucher getragenen größeren Erhaltungsaufwendungen, die dieser infolge seines Todes nach §82b EStDV steuerlich nicht mehr geltend machen kann, ebenfalls als Werbungskosten abzuziehen. Dies hat der BFH mit Urteil v. 13.3.2018, IX R 22/17 verneint. In diesem Fall sind vielmehr die noch verbleibenden Aufwendungen im Vz des Todes in voller Höhe beim Vorbehaltsnießbraucher geltend zu machen. Es fehlt für einen entsprechenden Übergang des noch verbleibenden Werbungskostenabzugs auf den Eigentümer an einer entsprechenden ausdrüc...
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- Änderungsvorschriften / 3.3 Änderung wegen neuer Tatsachen und Beweismittel
390
- Praxisveräußerung und Praxisaufgabe: Voraussetzungen und Tarifprivilegien
380
- Honorargestaltung für Steuerberater01/2021 / 4 Kollegenecke: Einspruch nach RVG abrechnen doch nicht günstiger?
352
- Private Kapitaleinkünfte in den Anlagen KAP, KAP-BET und ... / b) Gewinne aus der Veräußerung bestandsgeschützter Alt-Anteile i.S.d. §56 Abs.6 Satz1 Nr.2 InvStG (Zeile10)
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- Einjährige Nutzungsdauer von Computerhardware und Softwa ... / 1. Betroffene Wirtschaftsgüter
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